上海闵行学区房暴跌
刘耀文的大沙雕
钟意阿满
上海中考新政出台20天：二手房热度延续 学区房降温
入学要求高，政策打击。
1、流通快，老破小普遍成交周期较短，待孩子上完学，可以很快脱手变现，入学要求高才出现房价下滑。
2、政策的打击，比如上海实行名额分配，把重点高中的名额分配到各个学校，等于保证了再普通的初中都有一定数量的孩子能上重点高中。
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频繁上热搜的上海学区房迎来温和降温？
最新数据显示，3月上海二手房成交套数在3.9万套左右，延续了2月份的成交高峰，仅比1月份的4.4万套少了几千套。
与上海二手房市场成交居高不下相对比的一个现象是：学区房降温了。与普通房源降价逻辑一样，这一轮学区房降价也是从外环开始的。中环与内环的学区房依然客多房少，但价格跌幅也很明显。
处于置换焦虑中的张欢对市场深有体会。最近，她因为看中的学区房都在降价，反而对是否入市变得纠结了。2020年下半年，上海出现结构性房价上涨,主要推手就是学区房。据不完全统计，2020年上海学区房涨幅普遍达20%以上。
张欢此前看中位于春申板块的学区房景城湖滨晨韵，价格在2021年1月达到10.95万元/平方米的峰值，3月份下降至10.32万元/平方米。该小区挂牌价格在最近一周内环比下滑0.8%。
学区房降价有迹可循。3月16日，上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”，包括区重点高中名额分配等问题。教改新政一出，学区房应声而落。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，从趋势来看，尽管4月份有多个新盘入市，会稀释二手房压力，按照当前二手房挂牌量以及以往小阳春的市场表现来看，4月份仍有可能触及3万套甚至达到3万套以上成交量。但从网签均价来看，可能会呈现下降趋势。
二手房市场持续火爆之下，学区房出现降温。对此，卢文曦认为，学区房此前存在市场炒作，目前处于价值回归阶段，符合“房住不炒”的本源。与此同时，有业内人士指出，家长们购买学区房的逻辑已经改变。教改新政对上海学区房与二手房格局变化的推动，体现于人口流动导向的逻辑上。
降价中的学区房
张欢家住上海闵行区，去年底卖掉了一套房子，恰好遇上学区房猛涨，没有置换成功。
一个现象是，位于上海闵行区的春申板块，由于学区房加持，房价去年涨幅达到了50%。2020年12月-2021年1月这段时间里，张欢手持600万元现金，眼看着自己关注的房源每周都在跳价。到了1月底，上海祭出楼市调控组合拳；3月中旬，教改政策也出台了。张欢的购房计划也随之搁置。
张欢之前看好的房源，无论是“老破小”还是次新房，每周都在下调价格。其中一套春申景城湖滨晨韵的房源，在3月20日经过业主将资料完善、重新上架之后，总价下调了21万。而自张欢3月初关注该房源以来，总价已经下调了54万。
同一板块的万科假日风景，一套大户型房源自2月中下旬以来，降价了110万左右。
张欢也留意到，黄浦区和静安区的学区房在3月中旬新教改政策出台后放盘数量依然不多，但价格也有下调。比如静安晶华园，最近只有一套房源挂出，单价从3月初的22万元/平方米左右，下降到4月初的17万元/平方米。这或许反映了学区的变化与趋势。在学区房必买的前提下，张欢陷入了是否要置换板块的焦虑中。
此外，中介和房东联手抬价的行为并没有消除。4月7日，林雨刚选了一家中介挂牌独家房源，并签了对赌协议，挂牌价格比同小区最新一次成交价高3个点。愿意与房东对赌的中介还不少，开价从1个月对赌5000到3个月对赌1万元不等。
部分中介门店业务员认为，目前上海二手房整体带看量在下降，处于楼市调控博弈期与中考新政消化期的双重压力下，部分高溢价学区房房东的心态比之前降低了不少，把房子拿出来卖的同时也降价了，但价格下调还处于试探阶段。比如潍坊、梅园等板块，成交价从高位的12万元/平方米左右，略微下调到11万元/平方米左右。正如林雨所言，“一涨就涨300万，一降才降30万。”
学区房逻辑生变
张欢的心理变化，充分反映了学区房涨跌对买家心态的影响。不少家长已经不再强求第一梯队的学区房，而是退而求其次，寻求既有好学校、片区发展前景也相对好的学区房。一方面有资金上的考虑，另一方面，教改新政出台改变了家长对学区房的认知逻辑。
反观上海2019年出台的民办学校摇号政策，是一次影响巨大的教改，这一政策加重了家长们对小学学区房的关注。但今年3月中旬出台的教改新政，对2020年之后的公办初中学区房，没有太大边际影响，也对二手房格局没有太大的影响。
不少家长认为，2019年的民办学校摇号政策，对于在2020年家有小孩入学的家长决策产生一定影响。比如，很多本来要报顶级学校的生源，家长出于“对不确定性风险的规避”，选择了回流对口公办学校。
值得一提的是，在2018年整体市场下滑的时候，上海学区房价格仍然坚挺，抗跌性明显；家长们对于学区房在教育上的“保底”心态，导致2019年上海楼市进入缓慢复苏阶段的时候，学区房开始领涨；2020年4、5月份，上海二手房整体上扬。
21世纪经济报道记者采访的部分学生家长认为，2019年之前的学区房是“学校学区房”，或者叫“小学学区房”，上好的小学，其实是为了考民办初中。如今，上海再次强调“中考改革”政策，家长们开始跳脱“小学学区房”概念，转而寻觅“片区学区房”，尤其是九年一贯制的学区房。这也是张欢在选择学区房的时候，更看重片区房价趋势的原因之一。
因此，业内人士认为，真正意义上的第一梯队的学区房，对二手房市场影响不大。综合房价数据来看，2020年上海上涨较快的学区，很多都不是真正意义上的第一梯队学校，而是在好学校的基础上，有着人口流入、产业支撑等对片区发展利好因素更多的学区房。这也在一定程度上扩大了二手房快速上涨的通道，而学区房则进入了价值回归的周期。
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学区房降价引热议，高价学区房的背后是什么呢？
3月16日，上海学区房上了微博热搜。
当日，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《实施办法》）。根据该办法，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证校校之间的平等。长期困扰上海中小学生家长的初中择校问题，或将随着这一改革措施的深入推进逐步缓解。
这不是上海学区房第一次上热搜，2020年下半年，上海学区房曾因价格上涨引发网友热议。根据克而瑞监测数据，2020年3月份以来，大三林板块、张江板块学区房聚集的区域，部分带学区新房价格涨幅超50%。而2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。
学区房温和降温？
3月16日，上海市教委公布了《实施办法》。这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件，适用于2022年起参加上海市高中阶段学校招生录取的考生。《实施办法》规定，从2022年起，上海市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。
值得注意的是，此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法，具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取；名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。
“这个政策的目的主要是让各类初中学校的优秀学生都有机会进入名校（高中）读书，对于学区房有一定冲击，但预计影响有限。”亿翰智库总监于小雨对《证券日报》记者表示。
“目前小学升初中的规则没有变，购房者有实力还是会买学区房，优质学校的朋友圈资源是家长非常看重的，初中名校的优势可能相对变弱了，但相对弱可能也比普通初中要强。可能原来初中名校上高中名校的名额是200个，现在是80个，普通初中可能原来是0，现在是1。”于小雨对《证券日报》记者补充说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，“按照克而瑞监控数据，上海市热门学区板块今年年初的价格较去年最高点有所回调，此次初中升高中录取新政的出台，应该会让学区房温和降温。”
专家建议理性置业
学区房涨价成为2020年下半年上海楼市的热点词。据《证券日报》记者走访了解，上海大三林区域前滩板块诸多二手房小区、张江集团中学对口的几个小区等，2020年全年价格涨幅超过50%。多个小区二手房价格远超10万元/平方米，而前滩新房均价在9万元/平方米左右，两者严重倒挂。
“现在核心区域的新房，分数没达到60分（满分，上海新房实行打分制度）基本排在靠后的位置，摇到号的可能性较小，满分家庭摇到号的希望较大。对于购房者而言买到新房就是赚到，学区稍微好些的二手房基本跟新房价格严重倒挂，价格也是天价。”一位上海本地房企内部人士告诉《证券日报》记者。
“三林区域2020年二手房涨幅较大，部分小区如博学家园的成交价已经从去年最低单价6万/平方米涨至最高10万/平方米。三林区域内二手房去年是普涨，最低涨幅在30%，最高的翻了一番还不止。以三林这边的都林嘉苑举例，该小区2020年初二手房均价在5.2万元/平方米，现在基本单价超过8万元/平方米。”链家上海三林区域某二手房交易工作人员告诉《证券日报》记者。
严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示：“此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受到更公平的招考机会，自然使得‘哄抢好学区’的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，应积极理解政策改革初衷即‘教育资源均衡化’的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。”
上海易居房地产研究院发布的《上海教改开启，教育资源均衡利好房价稳定》报告，对3月16日上海市教委的教改政策进行了分析，重点研究了四方面内容，即“名额分配综合评价录取”改革内容、去年上海学区房存在什么风险、教改下学区房市场如何变动、家长应如何理性择校和理性置业。
报告指出，此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅居前。报告称学区房类似涨幅明显偏大，若后续价格下跌，则容易对购房者产生各类风险。
“中考这件事本来就是看分数的，之前也可以跨区域报考学校（可能跨区只能报一个），现在会更加公平一些，是个好的开端，原来普通初中学校的第一名，虽然是第一，但分数还是达不到高中名校的录取分数，现在有名额了，能上高中名校了。改革后，高中名校从‘初中名校掐尖+全市掐尖’到‘各区掐尖+各初中掐尖+全市掐尖’，还是在优中选优。”对于上海市高中录取新政，于小雨对《证券日报》记者表示。
小韩在追星
上海高中招生改革“名额到校” 学区房要凉凉？
高价学区房的背后是教育资源分配的不均匀，以及房地产行业发展的畸形问题，可以说这个就关乎到人们最关心的两个问题，一个是住房问题，一个是教育问题，你无论赚多少钱。什么情况你都离不开这个东西，这是现实。
住房问题就是房地产行业的发展，我国的房地产行业价格是其他所有国家里面排行相当靠前的，我们不敢说是龙头老大，但起码我国房子的这个价格跟世界上其他的一些发达国家比都毫不逊色，甚至是更高。历史原因，我们这么说了，就是现在房地产行业它就形成了这样一个高价位，短期内你想让它降下去不太可能。不光二手房的价格比较贵，就算是一些新房子，它只要地段稍微好一点的价格同样很贵。
教育问题是教育资源分配的不均匀问题，因为一个地区内的教育资源是有限的，优秀的教育资源更是有限的，每个家长每个家长都想让自己孩子接受更好的教育，但好的教育资源不有那么多，就是看谁能够抢到这些资源了，然后这个小区它离这个学校比较近，按照就近入学的原则，家长可以让自己的孩子从这个学校上学，你在这个小区买房子就可以了，所以这个房子就被称为学区房。
这个学区房的价格之所以会一路上涨，就是因为教育资源分配不均匀，每个家长都想让自己的孩子去更好的学校，一些有钱的家长，那自然就觉得花点钱无所谓，要让孩子享受更好的教育，所以深圳的一些住房价格高的涨到1,500万，甚至是更贵的这种房子面积不大，但是价格一度冲到20万甚至是30万，可以说这个价格已经严重违背市场规律了，要知道北上广深这些地方地段比较不错的，10万块钱就差不多了，上海汤臣一品一平米也就20多万，这些老旧学区房放了一个超过20年的，它能飙升到20多万将近30万。
小韩在追星
家长为了学区房掏空了钱包上海又出新政，你怎么看待天价学区房现象？
3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（简称《实施办法》），明确从2022年起，上海市实验性示范性高中将拿出招生总计划的50%以上，通过“名额分配综合评价录取”方式，分配到区、分配到校。
上海“名额到校”的招考改革迅速引发热议。多名业内人士分析称，上海的招考改革将进一步促进教育公平，也将有助于学区房的降温。而上海交通大学中国城市治理研究院陈杰教授也表示：“当家门口每所初中都有机会升入优质高中、弱校小校升入机会还相对提高的制度一旦建立，单为择校而选择居住地的行为会少很多。这些政策直接将刚被一些房产中介和自媒体炒作起来的所谓‘初中学区房’概念很大程度掐灭。未来，将持续有力地引导家长们更加理性选择入读学校，也就更加理性地选择居住地。”
“名额到校”促进教育资源分配更加均衡。
根据上海发布的《实施办法》，名额分配综合评价录取具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。
《实施办法》特别明确了名额分配的具体要求。其中，由上海市教委直接或共同管理的市实验性示范性高中学校，名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上以各区当年度中招报名人数占全市中招报名人数的比例为测算依据分配到各区，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。
同时，由区教育局管理的市实验性示范性高中学校，名额分配招生计划占其招生计划总数的50％-65%，其中，分配到区招生计划约占本校名额分配招生计划的30%，分配到校招生计划约占本校名额分配招生计划的70%，原则上要分配到本区每所不选择生源的初中学校，实现名额分配全覆盖。
上海易居房地产研究院指出，此次政策是教育制度改革和优化的重要内容，体现了教育公平的导向。从相对通俗的理解角度看，实际上就是将市实验性示范性高中招生总计划进行了优化，通过名额分配方式，使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会。换而言之，高中教育资源的分配更加均衡，各个初中后续可以享受更多的报考优质高中机会，进而使得初中各校的生源更加均衡。
“‘不能对口好初中孩子就彻底掉队’的焦虑情绪会大大减缓，单为择校而选择居住地的行为会少很多。”陈杰表示，新政策的设计不仅巧妙而且具有深远意义。
陈杰进一步分析称：“新政之下，每个初中，哪怕规模再小，都有一定的‘托底保障’进入优质高中名额。而那些规模较小的初中，即那些报名人数较少的初中，相对就更加有吸引力了。而这些初中往往又是坐落在居住地段人气不太足的区域，这会带动这些区域的人气复苏，引来居住人口的空间分布更加均衡。”
业内：2021年学区房将迎来降温。
“不可回避的是，这两年大城市住房问题中，一个很尖锐的问题就是学区房较热。无论是一手房还是二手房，都出现了学区房抢房的现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称，“从实际过程看，热门小学和初中都出现了‘一校难求’现象，暴露出扭曲的置业观和教育观。”
比如，在刚过去的2020年，上海学区房房价一路上扬。根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年，上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比上涨2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比上涨17.7%。
根据上海易居房地产研究院对大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的板块进行分析数据显示，2019年，这三个板块的价格比较稳定。而到了2020年尤其是二季度开始，这三个板块的价格明显上涨，出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等乱象。
上海三个热点区域/板块的房价走势。
图片来源 CRIC、易居研究院。
对此，严跃进表示：“此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。一些冷门的、过去不为家长看好的初中，后续入读优质高中的机会大增。在‘小升初’的机制下，也会传导到相关的小学择校过程中。通过这样一个机制，也真正使得此类小学和初中的生源质量改善。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得‘哄抢好学区’的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。”
上海中原地产资深分析师卢文曦告诉新京报记者：“新的政策出现对打击‘炒作学区房’，会有一个立竿见影的作用，现在的逻辑是，‘宁做鸡头，不做凤尾’ ，在家门口的初中也有机会进入很好的高中，这样，慢慢地，随着大家对学区房的关注度降低，学区房市场也会逐步降温。”
“从政府的近年来一系列表态和政策看，高水平高质量实现教育均衡和促进教育公平的决心很大，教育均衡发展之路还正在路上，进一步促进教育公平的措施还会源源不断而来。伴随这些政策发展，我们也有望看到择校热会进一步降温，人们的居住地选择将越来越理性，对学区房的炒作会越来越少，甚至学区房的概念可能未来就会变成一个伪概念。教育资源分布的均衡化将有力推进居住均衡，进而让住宅市场的发展会更加健康平稳和可持续。”陈杰总结称。